近几年受疫情影响及房地产市场动荡发展，金融机构存量与新增不良贷款余额仍有上涨的趋势。有效化解金融不良，不仅仅是金融机构关注的问题，相应的管辖法院、相关债务人及相关主管部门都在积极参与其中，多渠道解决化解不良贷款的问题。在多渠道化解不良的过程中，对于有不动产抵押的相关贷款，在面临抵押物难以处置时，金融机构往往面临着是否接受以物抵债的抉择。一旦接受以物抵债，后续面临着众多复杂问题需要解决。

本文结合实践中遇到的众多以房抵债过程中的难题进行分析，说明并提出在以房抵债过程中应当注意与规避的风险。

       一、执行程序中接受抵债房产的程序及注意事项

       （一）抵债房产权利瑕疵的排除与风险防范

       金融借款合同纠纷案件中，大多数情况下抵债资产虽然已抵押至金融机构名下，金融机构基于抵押权的物权效力较高，但并不排除案涉房产存在其他权利瑕疵。因此对于抵债资产的了解是保障后续顺利处置的重要前提。依据财政部关于《银行抵债资产管理办法》第十二条“银行办理以物抵债前，应当进行实地调查，并到有关主管部门核实，了解资产的产权及实物状况，包括资产是否存在产权上的瑕疵，是否设定了抵押、质押等他项权利，是否拖欠工程款、税款、土地出让金及其他费用，是否涉及其他法律纠纷，是否被司法机关查封、冻结，是否属限制、禁止流通物等情况。”之规定，在接受抵债房产时应提前对于案涉房产权利情况予以全面调查。具体包括：

       1、案涉房产所有权确认

       根据《中华人民共和国民法典》第二百四十条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”及《中华人民共和国城市房地产管理法》三十八条“下列房地产，不得转让:（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”之规定，案涉房产系被执行人作为房屋所有权人，同时不违反上述禁止性规定时才享有处置权，故在接受抵债房产签订以房抵债协议之前应通过不动产登记中心查询、与法院确认、网络查询、被执行人处调档等方式确认案涉房产所有权归被执行人所有，确保房产所有权清晰。同时，也应确认案涉房产是否存在共有人的情况。

       2、关于抵押权情况确认

       根据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”之规定，若案涉房产已被抵押，抵押权人将对案涉房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，故应在决定接受以房抵债之前应对案涉房产是否设立抵押权予以确认。

       3、关于租赁情况确认

       根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，在决定接受以房抵债之前应通过与被执行人确认、现场考察、不动产登记中心查询等方式确认案涉房产是否存在租赁，若存在租赁应查清租赁期限、租金等，以免在接受抵债房产后无法短期内处置案涉房产。

       4、关于居住权情况确认

       根据《中华人民共和国民法典》第三百六十六条“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”之规定，如果案涉房产设有居住权，在处置抵债房产时受阻，因此建议决定接受以房抵债之前对于案涉房产是否设立居住权予以确认。

       5、关于案涉房产所占土地情况进行确认

       根据《中华人民共和国民法典》第三百五十九条“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”之规定，若在执行程序中接受非住宅房产时应注意案涉房产项下土地的性质及土地使用期限，避免因土地问题导致案涉房产权利灭失。

       根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”之规定，若案涉房产所占土地为划拨土地，也应注意审批手续。

同时，在接受抵债房产之前应充分了解案涉房产坐落土地性质、土地使用期限、土地权利限制等情况，再进一步确认土地性质是否影响抵债协议的履行及后续金融机构处置案涉房产。

       （二）案涉抵债房产价值评估的风险提示

       根据财政部关于印发《银行抵债资产管理办法》第五条“抵债资产必须经过严格的资产评估来确定价值，评估程序应合法合规，要以市场价格为基础合理定价。”之规定，在抵债前应对案涉房产予以评估，抵债房产的价格确定，是以房抵债过程中的关键环节，申请执行人可以请求法院委托评估机构进行评估也可以在法院、被执行人均同意的情况申请执行人自行委托评估机构对案涉房产予以评估，确认其抵债数额。但是在实践中，抵债房产合理定价确实很难实现，存在评估价格与市场价格差距较大、抵债房产价格过高时还需金融机构支付高额差价、抵入后又长期寻不到买家导致抵偿效果不理想等问题存在。抵债物的估值往往与市场价格存在差距，大多数情况是委托评估公司确定抵债物价格，故合理公允的确定抵债房产价格需要金融机构、被执行人与法院、评估公司等多方共同努力。

       （三）签署以物抵债协议的注意事项

       以物抵债协议本身因具有双方协商一致性，因此并不像司法文书一样有标准的制式模版，在签署相关协议时，应尽可能包含下述内容：

       1、明确债权数额：在以房抵债协议中明确债权数额，包括本金、利息、罚息、复利等基本债权数额及根据判决书、调解书或执行证书确认实现债权的诉讼费、保全费、公证费、律师费及执行程序中所涉执行费、拍卖费、评估费、税费等均予以确认。

       2、明确抵债房屋的情况：用于抵债的房屋可能是商品房、经济适用房、回迁房、尚未竣工验收的房屋等。应根据不同种类的抵债房产，评估风险和预期未来的腾房难度、办理所有权证难度、处置难度等。

       3、明确抵债数额：根据评估报告确认抵债数额，并在抵债协议及法院出具的裁定中均予以明确，列明抵债房产所抵债务的明细，如抵顶本金多少、利息多少、诉讼费用多少等。

       4、明确案涉房屋交付的时间、方式，房屋现状，是否腾空、房内物品处置等。

       5、明确协助办理房所有权证时间。

       6、明确未按时交付房产、协助办理房屋所有权登记手续、逾期支付税费等的违约责任。

       另，根据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”之规定，在与债务人在执行程序中达成以物抵债合意的，除签订以房抵债协议外还需要人民法院出具相应的确认以房抵债的法律文书，以便确认物权。

       二、接受以物抵债后抵债物处置程序中的相关问题及注意事项

       （一）以物抵债的税费承担的注意事项

       银行接受以房抵债过程中可能涉及增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、土地增值税、个人所得税等。目前，法律对司法拍卖或流拍后抵债财产过户时产生的税费问题没有明确规定，最高人民法院裁判观点（案号：（2017）最高法执监324号）：人民法院参照民事交易中自主买卖的相关规定确定司法拍卖或抵债双方的税费承担标准较为常见且相对合理。根据《中华人民共和国个人所得税法》、《中华人民共和国契税法》、《中华人民共和国增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国印花税》等相关法律法规，自主买卖房产交易中房屋出卖方即被执行人需要承担增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、土地增值税、个人所得税，房屋买受方即金融机构需要承担契税、印花税。金融机构只有将抵债房产处置，才能实现货币债权的最终受偿，金融在处置环节还涉及增值税、土地增值税、印花税、企业所得税等税费。综上，鉴于金融机构接受以房抵债后税费负担较高，对于接受以房抵债事宜审慎决议，同时，在接受抵债房产时应提前与承办法院进行沟通，提前确认和明确税费承担问题，必要时向税务机关、不动产登记机关等咨询，以免承担过多税费。

       （二）抵债资产超过债权金额时的注意事项

       根据财政部关于印发《银行抵债资产管理办法》的通知第二十四条“抵债金额超过债权本息总额的部分，不得先行向对方支付补价，如法院判决、仲裁或协议规定须支付补价的，待抵债资产处置变现后，将变现所得价款扣除抵债资产在保管、处置过程中发生的各项支出、加上抵债资产在保管、处置过程中的收入后，将实际超出债权本息的部分退给对方。”之规定，抵债资产变现之前的保管、处置过程中产生的费用应从多出的部分中扣除，在处置资产获得收入后，剩余部分依法予以退还。

       因此，如果抵债资产排除全部处置费用后仍有剩余的，应当退还债务人。

       （三）获得抵债资产后的处理应注意的问题

       根据财政部关于《银行抵债资产管理办法》第十八条“抵债资产收取后应尽快处置变现。以抵债协议书生效日，或法院、仲裁机构裁决抵债的终结裁决书生效日，为抵债资产取得日，不动产和股权应自取得日起2年内予以处置；除股权外的其他权利应在其有效期内尽快处置，最长不得超过自取得日起的2年；动产应自取得日起1年内予以处置。”之规定，在接受以房抵债后应在受到法院依以房抵债的法律文书后两年内处置案涉房产。同时依据本办法第二十条“抵债资产收取后原则上不能对外出租。因受客观条件限制，在规定时间内确实无法处置的抵债资产，为避免资产闲置造成更大损失，在租赁关系的确立不影响资产处置的情况下，可在处置时限内暂时出租。”及本办法第二十一条“银行不得擅自使用抵债资产。确因经营管理需要将抵债资产转为自用的，视同新购固定资产办理相应的固定资产购建审批手续。”之规定，应尽量不对外租赁抵债房产或擅自使用，若需要对外租赁或自用应充分考虑案涉资产处置可能性及内部合规要求及其他政策性要求。

       综上，金融机构以房抵债在实践中需要考量的问题较多，且因变现存在不确定性，也存在后续需要支付额外的维护费用等问题，因此以物抵债并不属于最佳的清收手段。但是依法合规进行以物抵债无疑是未来金融机构需要关注的问题。